¿Cómo afecta en la hipoteca la nueva Ley Hipotecaria?

Lo que deberías saber antes de firmar una hipoteca con la nueva Ley Hipotecaria

En diciembre de 2018 el Congreso ha dado el visto bueno a la Ley Hipotecaria, que deberá ser ratificada por el Senado.

Esta nueva norma, que apuesta por la transparencia, aún debe ser publicada en el BOE y entrará en vigor un mes después, por lo que la fecha aproximada de su entrada en funcionamiento podría ser marzo de 2019 y algunos aspectos tendrán efectos retroactivos y otros no ya que solo afectarán a las nuevas hipotecas firmadas.

En términos generales los ya hipotecados podrán beneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija y del abaratamiento de la solicitud de cambio de las condiciones en su propia entidad (novación) o el cambio de entidad acreedora por mejora de condiciones (subrogación). Igualmente en caso de impago, también han cambiado las cantidades que se pueden dejar de impagar sin que el banco pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia, que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, paso previo al desahucio.

Para las nuevas hipotecas con esta ley, hay tres puntos importantes sobre los que queremos centrar la atención: información, tiempo y dinero. Estos tres puntos resumen los beneficios que la nueva ley aportará a los hipotecados.

 

¿ Cuáles serán los aspectos fundamentales a tener en cuenta?

Protección al usuario

El cliente podrá disponer de su contrato diez días antes de la firma. La finalidad de esta medida es dar al usuario tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver dudas y negociar con la entidad si hay algún punto con el que no esté de acuerdo. Otra cosa será el lenguaje en el que se redactarán estos contratos, y si será posible entender todas las cláusulas sin el asesoramiento y formación adecuados.

El notario

El papel del notario gana valor porque deberá ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Con la nueva ley, el titular deberá acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera visita se puede considerar de consulta y será sin la entidad que financia la operación. En esta visita el usuario podrá realizar cualquier pregunta que surja sobre las cláusulas de su contrato.

Se destinará la segunda visita al notario para la firma del contrato hipotecario. Además, la entidad financiera deberá presentar un documento firmado por el usuario en el que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido.

Adiós a las cláusulas suelo

Quedan prohibidas las cláusulas suelo, o lo que es lo mismo, en operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El interés mínimo se fijará en 0%, nunca podrá ser negativo.

Vinculaciones

La nueva ley NO permite que las entidades puedan imponer sus productos vinculados como seguros de hogar, seguros de vida, tarjetas, … Aunque se permite a las entidades financieras hacer bonificaciones en el tipo de interés por los productos que se contraten.

Lo que se trata con la nueva Ley es de clarificar la situación actual para que las vinculaciones NO sean obligatorias, permitiendo al cliente poder tener sus propios productos alternativos de seguro.

Gastos constitución de hipoteca

Con la nueva ley el cliente solo pagará la tasación, con un coste aproximado de entre 300 y 600 €. El usuario podrá elegir libremente a la empresa de tasación y el resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro).

La comisión de apertura

La nueva ley no prohíbe el cobro de esta comisión aunque establece que se devengará una sola vez y que englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Subrogación y novación

Con la nueva ley se abarata para el usuario (también de préstamos anteriores) cambiar las condiciones de su hipoteca en su propio banco (novación) o mejorar las condiciones cambiando de entidad financiera (subrogación) . La penalización se establece en una comisión máxima de 0.25% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato y del 0% en los años posteriores. Los gastos de notaria y registro también se abaratan un 90%.

Amortización

Bajan a la mitad las comisiones máximas de amortización anticipada para las hipotecas de tipo fijo (2% hasta el decimo año y 1,5% después) y se reducen también las comisiones que podría cobrar el banco en los tipos variable (0,25% hasta el 3er año y 0,15% hasta el quinto año).

Embargo

Hemos dejado este punto para el final porque nos parece especialmente importante para cerrar el artículo y que no se pierda en la información contenida.

Antes de esta ley si en la primera mitad de vida de la hipoteca el hipotecado dejaba de pagar 3 meses se podía iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Con la nueva ley se eleva a 12 meses de impago o el 3% para ejecutar la hipoteca.

En el caso de que el impago se produzca en la segunda mitad de vida de la hipoteca, con la nueva ley se establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.

Con respecto a la retroactividad de esta norma solo se podrán aplicar en aquellos préstamos donde todavía no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado, por tanto, es decir donde no exista un litigio en curso.

 

Estas nuevas medidas suponen ventajas considerables para los usuarios, pero también implican que las entidades financieras tendrán que asumir más gastos, por lo que serán endurecidas otras condiciones de la operación. Ahora es más necesario el asesoramiento de Hispalis Nervión para asegurar que tienes las mejores ofertas de financiación para tu hipoteca. ¡Te esperamos!