La hipoteca es un producto financiero que se trata de un derecho real establecido en garantía de un crédito sobre un bien (generalmente inmueble) que continúa en dominio de su propietario, concediendo al acreedor (banco) en el supuesto de que la deuda no sea reembolsada en el plazo pactado, iniciar la venta del inmueble hipotecado (subasta) para con su importe, cobrarse el crédito concedido.
Si debemos acudir al préstamo con garantía hipotecaria lo primero que debemos hacer es solicitar condiciones a varias entidades financieras. Cuantas más entidades visitemos mejor ya que lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante.
Una vez seleccionada la mejor oferta se debe intentar negociar con la entidad correspondiente una mejora adicional ya que las entidades pueden mejorar a veces las condiciones aunque a cambio soliciten algunas contraprestaciones tales como domiciliar nóminas, recibos, seguros, etc.
Las principales condiciones que deben pactarse con la entidad antes de continuar adelante con la operación son las siguientes:
- Cantidad que se prestará o principal: tenga en cuenta que las entidades no dan siempre el 100% del valor de tasación del inmueble (es habitual que se abone tan sólo el 80%) y que, además, junto con el precio de la vivienda hay que afrontar otros gastos adicionales. Considere que el valor de tasación no siempre coincide con el valor de mercado.
- Tipo de interés fijo o variable. Los tipos variables son en principio más bajos que los fijos pero, como su propio nombre indica, esta situación puede cambiar y pueden aumentar mucho en el futuro (aunque también podrían disminuir). El tipo fijo es más caro al principio pero le da una seguridad total sobre las cantidades que deberá pagar en el futuro. Si se decide por el tipo variable sepa que pasado un tiempo (normalmente 6 o 12 meses) se procederá a la revisión del tipo de interés aplicable.
- Índice de referencia y Diferencial: para fijar el tipo de interés se tendrán en cuenta básicamente estos dos componentes. Existenten unas referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, que van variando en función de la evolución de los tipos de interés. El más conocido es el Euribor que es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del euro. Diferencial: a este índice básico las entidades le suelen añadir algún tanto por ciento adicional. Así, si le ofrecen el índice euribor y un diferencial del 0.75, si el euribor en ese momento está a 3.25 el interés final que tendrá que pagar será del 4 %. Pero tenga en cuenta que en la próxima revisión del tipo de interés si el euribor hubiese subido al 4 % pasaría a pagar el 4.75 %.
- Redondeo. Puede ser relativamente importante desde el punto de vista económico que el redondeo de la suma entre el índice de referencia y el diferencial se haga al alza o a la baja.
- Plazo de amortización. Cuanto mayor sea el plazo de devolución del dinero mayor será la cantidad de intereses que se abone. Las hipotecas se están dando a plazos cada vez mayores. En otros países se conceden incluso hipotecas a 100 o más años. Aunque el efecto de reducción de las cuotas mensuales es muy importante a mayor plazo de amortización mayor será la cantidad de intereses totales que paguemos. Sume los intereses totales que tendría que pagar con distintos plazos de amortización y decida en consecuencia.
- Comisión de apertura y estudio. La suelen cobrar las entidades financieras por los gastos generales que les ocasiona la operación. Suele ser un tanto por ciento sobre el total del crédito. Tenga en cuenta que se trata de un dinero del que deberá disponer en el momento de la compra y no en el futuro.
- Comisiones de cancelación total y parcial. Se aplica en caso de que queramos cancelar parcial o totalmente la hipoteca de manera anticipada. También es un tanto por ciento de la cantidad que amortizamos. Por ley, en los préstamos a interés variable, la comisión por amortización está limitada al 1% sobre el capital pendiente de amortizar. Para préstamos a interés fijo la comisión puede ser más alta. Si tiene pensado en el futuro ir pagando cantidades anticipadamente intente negociar con la entidad financiera para que le reduzca al máximo la comisión de cancelación parcial. Cuando se decida a realizar una amortización anticipada algunos bancos le pueden preguntar si prefiere reducir cuota o plazo. Si decide reducir cuota sepa que pagará menos todos los meses, lo cual le resultará atractivo, pero el tiempo de amortización total de la hipoteca no variará. Si por el contrario reduce plazo seguirá pagando lo mismo todos los meses pero el tiempo restante para terminar de pagar la hipoteca se habrá reducido. Aunque aparentemente esto no es muy atractivo, piense que los intereses totales que pagará serán menores con lo cual, si puede permitirse seguir pagando la misma cuota, es preferible amortizar plazo.
- Comisión de subrogación. Tienen por ley un tope máximo del 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.
- TAE: Para saber si en conjunto, considerando los tipos de interés comisiones, etc, nos interesa más una oferta u otra es muy útil fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Debemos comparar las distintas TAE que serán las que realmente nos indiquen lo que tendremos que pagar en conjunto por la hipoteca.
- Tasación: Si se llega a un acuerdo sobre las condiciones del préstamo se suele pasar a la siguiente fase que es la tasación del inmueble. La tasación la hace una empresa especializada designada por la entidad financiera. Los gastos de la tasación los abonará usted, incluso aunque finalmente no se llegara a realizar la operación.
Si el préstamo que solicitamos está garantizado por una vivienda y es por un importe igual o inferior a 150.253,03 euros, una vez que la vivienda ha sido tasada y la entidad financiera ha estudiado nuestra solvencia económica nos hará, si procede, una oferta vinculante que contendrá las condiciones más importantes del crédito que nos ofrecen, o nos denegará la solicitud de préstamo. La oferta deberá ser firmada por un representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.