Futuro del mercado Inmobiliario e Hipotecario en Sevilla para 2023

Y este peligro no existe por tres motivos:

1. No hay un exceso de oferta de viviendas, sino todo lo contrario.
2. La situación de endeudamiento de las familias no es la misma que en 2008.
3. Y sobre todo, porque las políticas de concesión de hipotecas de los bancos en los últimos años no han sido tan expansivas, han aplicado criterios de riesgos bastante más razonables y exigentes, y no los criterios de los años precedentes (y que algunos vivimos) a la anterior crisis financiera e inmobiliaria.

Pero en cualquier caso todos nos preguntamos:

¿Como afecta la situación de alta inflación y el alza del tipo de interés al mercado inmobiliario y al mercado hipotecario?

Tras un 2022 todavía con alza en precios de vivienda de más de un 5% de media. Diversos estudios apuntan a que el mercado inmobiliario debería entrar en una fase de ajuste.

Así se prevén caídas en los precios del -3% para 2023 y del -2% para 2024. También se prevé una bajada de la demanda (compraventas) de entre un 12% en 2023 y un 5% en 2024. Lógicamente esto va a depender de la oferta y la demanda que haya en las diferentes zonas geográficas.

¿Por qué la subida de IPC y Euribor hacen que bajen los precios y número de compraventa de viviendas?

Dado que los Salarios no van a crecer en el mismo porcentaje que precios y tipos de interés, este escenario genera para los compradores de vivienda o familias los siguientes efectos:

• Menor poder adquisitivo y por tanto menor capacidad de pago.
• Menor capacidad de ahorro que es necesario para la compra de una vivienda.
• Las cuotas hipotecarias suponen un mayor esfuerzo sobre el salario.

Este escenario macroeconómico (alto IPC y tipos de interés en crecimiento) si se mantiene en el tiempo pueden dar lugar a una recesión económica y por tanto a un mayor desempleo, lo que agravaría la situación. Si bien, debemos ser optimistas. 

¿Qué exigen las entidades financieras a día de hoy para la concesión de hipotecas?

• Mejores perfiles laborales: con mayor estabilidad y en sectores más resistentes a las crisis económicas.
• Menores ratios de capacidad de reembolso o de pago del cliente. Hasta el momento el ratio exigido (cuotas de préstamos sobre los ingresos netos) era de un 35% máximo. Esta exigencia ante la posible subida de los tipos de interés se está bajando al nivel de un 25%-30%.
• Mayor aportación de recursos propios que reduzca el riesgo sobre el valor del inmueble. Actualmente ya resulta más complicado financiar más de un 90% del precio de compra, y muchísimo más acercarnos al deseado 100%.

¿Qué otros factores influyen?

Las tasadoras ante las perspectivas de posibles bajadas de los precios, pueden recibir en breve instrucciones del Banco de España para que sean más cautos y rebajen sus perspectivas de valoraciones a largo plazo. Lo que dificultará la financiación a porcentajes elevados.

La oferta de la Banca se ha reducido, no ofreciendo en la mayoría de los casos tipos fijos, ni mixtos y solamente variables.

Los altos precios de los alquileres dificultan la generación de ahorro por parte de jóvenes y familias, y en consecuencia hay mayor dificultad para el deseado acceso a la vivienda en propiedad.

Además el actual sistema bancario con pocas oficinas y poco personal dificulta aún más la tramitación de las operaciones y la obtención de una mínima información sobre el contenido real de las ofertas hipotecarias.