El mercado inmobiliario en España lleva unos años con fuerte crecimiento, el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 produjo una fuerte crisis en este sector, mercado que se ha ido recuperándose de forma lenta pero progresiva. Crecimiento que ahora está empezando a estancarse por la elevación del Euribor y de los tipos de interés.
En el caso de Sevilla, el mercado se ha recuperado totalmente en las zonas céntricas y cercanas al centro, motivado por el auge de los apartamentos turísticos, igualmente en los barrios también los precios se han recuperado ya que invertir en inmuebles hasta el momento ha generado una buena rentabilidad frente a otro tipo de inversiones, aunque lógicamente es una inversión que implica ciertos riesgos frente a otros tipos de activos financieros.
En cualquier caso, ya sea para invertir ó para constituir la vivienda habitual, las hipotecas constituyen la única herramienta sino se dispone de ahorros para la adquisición de un inmueble. Para ello siempre es aconsejable contar con un asesor financiero hipotecario que ofrezca información y transparencia en todo el proceso.
Antes de comprar en escritura. El contrato de Arras
Si ya has analizado con tranquilidad los aspectos personales y económicos y sabes que vivienda quieres comprarte comienza la operación de compraventa. Antes de la elaboración de la escritura pública por el notario, normalmente se firma un contrato de compraventa el más habitual es la modalidad de contrato de arras penitenciales.
Las arras son una señal que el comprador entrega a cuenta del precio para reservar la vivienda, y al ser penitenciales si el comprador incumple perderá las arras y si incumple el vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada.
Antes de firmar este importante contrato se deben hacer una serie de comprobaciones: informarte si quién firma por la parte vendedora son todos los legítimos propietarios del inmueble, y saber el estado de cargas del mismo que se tendrán que liquidar antes de la firma de la escritura. Esta información la obtendremos con una nota simple actualizada, igualmente podemos informarnos de otras cargas que pueda tener la vivienda como deudas de IBI, comunidad o derramas pendientes de pago.
Tener un buen asesoramiento de los derechos y obligaciones que implica un contrato de arras y su correcta redacción es fundamental para evitar problemas: con vendedores, con la entrega de la vivienda, y con posibles costes adicionales que pudieran surgir.
Conceptos. ¿Qué es un préstamo hipotecario?
Dado el importante desembolso económico que supone la compra de una vivienda, la mayoría de las personas suelen solicitar financiación mediante un préstamo hipotecario.
Es una cantidad de dinero que presta un banco a un interés relativamente bajo a cambio de hipotecar el inmueble comprado. Esto significa que, en caso de no poder hacer frente a los pagos, tras cumplirse una serie de condiciones marcadas por la Ley, el banco podrá vender el inmueble en subasta pública.
¿Qué debes conocer sobre un préstamo hipotecario?
Su título va aquí
IMPORTE O CAPITAL A SOLICITAR
El importe de la hipoteca a solicitar será igual a:
Precio de compraventa de la vivienda + gastos de compra (Notaria + Registro + gestoría + Imptos de compra) – dinero aportado (ahorros).
Los gastos de compra dependen sobre todo de los impuestos y de la comunidad autónoma y oscilaran dependiendo de la edad del comprador y el importe del piso.
En Sevilla oscilan entre el 5% y el 8,5% del importe de la compra. Respecto a los gastos de constitución de la garantía hipotecaria según la Ley de contratos de crédito Inmobiliario (Ley 5/2019 LCCI) los tiene que abonar el banco o entidad financiera.
PORCENTAJE DE FINANCIACIÓN SOLICITADO
El porcentaje de financiación es el cociente entre el importe solicitado del préstamo hipotecario y el valor de tasación.
Habitualmente, los bancos no conceden préstamos para adquisición de vivienda con un porcentaje de financiación de más del 80% del valor de tasación (valoración del inmueble que realiza una empresa autorizadas por el Banco de España). Pero el importe del préstamo puede depender de otros factores: si tienes un trabajo fijo y con elevados ingresos, si se trata de una primera o segunda residencia, o si aportas avales personales u otras garantías adicionales a la operación.
INTERÉS
Es el precio que se paga por el préstamo. Puede ser fijo o variable. En el caso de tipo variable, la cuota se adapta a la evolución del Euríbor, pagando más o menos en función de la evolución de este. Por el contrario, en el caso del tipo de interés fijo sabes cuánto vas a pagar desde el inicio.
Luego están los tipos Mixtos: fijo los primeros años y luego tipo variable. Los tipos se presentan en el formato denominado TIN (tipo interés nominal) y la TAE (incluye comisiones y gastos), este ultimo dato es más exacto y además nos permitirá comparar ofertas similares.
PLAZO DE DEVOLUCIÓN
Es el tiempo en el que tienes que devolver el dinero prestado. Normalmente, el plazo máximo son 30 años y tendrá un máximo según la edad de los deudores solicitantes.
COMISIONES
La Ley de crédito inmobiliario regula la mayoría de comisiones. Las principales son:
- Comisión de apertura: La LCCI no limita esta comisión, pero establece que será la única que se podrá cobrar al contratar un préstamo hipotecario. Normalmente los bancos no la cobran.
- Comisión por cancelación anticipada: La LCCI limite estos importes a unos máximos que nos pueden imponer los bancos.
CUOTAS
La forma habitual de abonar la hipoteca en todos los bancos es mediante cuotas mensuales constantes (que incluyen capital e interés) es el denominado método de amortización francés. Estas cuotas no varían si el tipo de interés es Fijo y si variarán en la fecha de revisión (normalmente en base al índice de referencia Euribor) si el tipo contratado es variable.
VINCULACIONES
Según la LCCI la contratación de productos vinculados a la hipoteca no es obligatoria. Aunque bien es cierto, los bancos las tienen en cuenta a la hora de emitir sus propuestas de tipo de interés y afectan a la aprobación definitiva de la operación. Habrá que analizar antes de la firma, realmente que productos seguros u otros, nos son realmente necesarios y si nos aportan valor. Un análisis de los mismos y su coste en este caso es básico para no equivocarse.
PROCESO DE ESTUDIO Y FIRMA DE LA HIPOTECA
Inicialmente el banco nos hará una oferta de tipos no vinculante que se llama FIPRE, luego hará el estudio con toda documentación económica de los intervinientes completa y procederá en la mayoría de los casos a realización de Tasación (cuyo coste asume el solicitante) sin tener la aprobación en firme.
La aprobación en firme es cuando se firma la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) donde aparecen las condiciones de financiación ofrecidas, esta oferta suele ser vinculante durante 30 días. Se firmarán también otros muchos documentos: FIAE, documento donde se especifican los gastos, modelo de minuta de hipoteca, propuestas de seguros, etc, etc.
La formalización ante notario que hayas elegido se hace en dos citas: la primera en los 10 días siguientes a recibir toda la documentación anterior donde el notario te vuelve a explicar las condiciones del préstamo y se firma un acta de transparencia y posteriormente la cita final donde se formaliza de forma definitiva la escritura de compraventa e hipoteca.
En Resumen
Para realizar la compra de una vivienda y su financiación hipotecaria, hay que realizar numerosos trámites: la firma de un contrato de arras, la tramitación documental y el estudio de viabilidad de la financiación hipotecaria con los bancos, la realización de una tasación, y finalmente la firma en notaria. Para todo esto se requieren tener paciencia y ciertos conocimientos legales y financieros para su realización con seguridad.
Agentes de la Propiedad colegiados (API) y asesores financieros hipotecarios en SEVILLA
Hispalis Nervión
Te acompañaremos desde la firma del contrato de arras, en el proceso de solicitud y tramitación con el sistema financiero, hasta la formalización de la compra e hipoteca en notaría.
