El mercado inmobiliario en España esta creciendo a buen ritmo en comparación a años anteriores. El estallido de la burbuja produjo una fuerte crisis en este sector. Sin embargo este mercado ha ido recuperándose de forma lenta pero progresiva. Las cifras nada desestimables muestran que este año habrá un incremento en la construcción de viviendas, pasando de 35000 (año 2014) a unas 60 mil, así mismo se prevé un alza en la venta de viviendas de segunda mano.

Si bien las cifras no se asemejan a las alcanzadas en años anteriores se evidencia un aumento bastante considerable. Se espera que los precios en inmuebles se recuperan y aumenten en un 4,3%.

En el caso de Sevilla la rentabilidad de los inmuebles se ha acrecentado por el auge de los apartamentos turísticos, modelo hasta ahora poco conocido y explotado. Gracias a la alta demanda turística, hemos podido evidenciar que el viajero actual prefiere hospedarse en una vivienda y no en un hotel. Este hecho ha influido significativamente en el aumento de la búsqueda de edificios para reconvertirlos en apartamentos turísticos.

En los actuales momentos adquirir o invertir en un inmueble es una excelente idea, el mercado se esta prestando para este tipo de negocios.

Toda persona desea la adquisición de una casa o sitio para habitar, bien sea porque esta en planes de comenzar la vida familiar o simplemente porque desea independizarse y poseer un inmueble. Las hipotecas constituyen una herramienta valiosa sino se cuenta con el dinero suficiente, formalizando un préstamo hipotecario se garantiza el pago de las cuotas del préstamo con la vivienda que ya se ha adquirido.

Definamos el concepto hipoteca:

Una hipoteca viene a ser un contrato mediante el cual se adquiere un determinado bien a crédito y un inmueble (generalmente) queda a modo de garantía. El bien permanece en manos del propietario mientras este cumpla con sus obligaciones; en caso contrario, el acreedor puede realizar la venta del bien para cobrar el dinero que prestó.

En toda hipoteca debe existir un contrato, este debe ser registrado en el Registro de la Propiedad a fin de que posea valor para terceros. Si el acreditado incumple con alguno de los pagos se introduce una demanda, luego de la sentencia condenatoria se procede al remate del inmueble. Una hipoteca solo impone obligación al deudor y se encuentra reglamentada conforme a la ley.

Origen de la hipoteca

La palabra hipoteca tiene su origen en la lengua griega clásica, esta compuesta por las palabras “hypo” que significa debajo y “teka”, referido a caja o cajón; es decir, “hypo-teka” es algo que esta oculto, algunos lo relacionan con aquello que esta escondido debajo del cajón, que “es” pero no posee signos de su existencia. Si lo relacionamos con un inmueble o la posesión de un bien, quiere decir que solo le corresponde a una persona y es al dueño o acreedor, el deudor puede usarlo, incluso puede llegar a pensar que es de él pero no le pertenece, hasta tanto no haya cumplimiento del pago establecido. En conclusión, lo hipotecado es la prenda que sostiene al préstamo, su fundamento.

Características legales de la hipoteca

A nivel legal la hipoteca se considera un contrato y es de carácter

Nominado: porque encuentra reglamentado en la ley.

Unilateral: el deudor hipotecario posee una sola obligación para con el acreedor. Éste a su vez no posee obligación alguna.

Accesorio o de garantía: el cumplimiento en la cancelación de un crédito porque hay una obligación.

Oneroso: tanto el deudor como el acreedor poseen beneficios. El oneroso es un contrato conmutativo.

La hipoteca como derecho es:

Real o de garantía: es ejercido sobre el bien y no sobre la persona o el individuo, y de forma directa. El acreedor hipotecario puede ejercer su poder sobre los bienes hipotecados, dándole derecho a: ir a remate y cobrar por encima de los demás acreedores (si los posee).

Inmueble: porque esta referido solo a los bienes raíces.

La hipoteca no otorga al acreedor derechos de uso, disfrute y disposición de la cosa hipotecada, así como tampoco la posesión ni tenencia del bien, esta sólo le pertenece al propietario de la misma.

La hipoteca es un contrato solemne: posee un marco legal que la rige.

La hipoteca es un derecho indivisible: si el deudor cancela una parte de la deuda, no puede solicitar que se declare libre una parte del bien hipotecado.

Clasificación de la hipoteca

La hipoteca es legal, judicial o convencional».

Hipoteca legal: tiene como fin garantizar el cumplimiento de las obligaciones resultado de la venta de un bien o inmueble, esta resulta directamente de la Ley, sin intervención de las partes.

Hipoteca judicial: es el resultado de una sentencia que debe ser ejecutada y sobre la cual no cabe ningún tipo de recurso.

Hipoteca convencional: se forma en base a un contrato y bajo mutuo acuerdo entre un acreedor y un deudor. Debe hacerse mediante escritura pública.

Ahora bien, el préstamo hipotecario viene a hacer una forma en que prácticamente cualquier individuo puede disponer de una cantidad de fondos para poder ya sea comprar o realizar arreglos en su casa o cualquier otro tipo de inmuebles. Para que estos fondos puedan ser entregados, los entes, bancos y organismos encargados de facilitar esta tarea solicitan una garantía que cubra el monto a entregar en dicho préstamo. Cuando se habla de una hipoteca, la garantía viene a ser el mismo inmueble la cual pasa a ser propiedad del banco o el organismo emisor en caso que las cuotas fijadas no puedan ser pagadas.

En otros aspectos, una persona puede solicitar un crédito hipotecario en Sevilla para adquirir una nueva vivienda. De lejos, esta es una operación de muchísima importancia, primeramente por los montos en que se suele manejar así como también por la trascendencia que significa para una familia adquirir una casa propia.

Este tipo de garantía posee ciertas características básicas. Entre ellas, el monto total del inmueble siempre va a ser mayor que la cantidad a facilitar en la operación. Esto es debido a que el banco o ente emisor posee una mayor seguridad y menos riesgos económicos en caso que no se pueda completar el pago de los plazos fijados anteriormente. Motivado a que los montos son mucho más elevados que un préstamo común, los plazos fijados son muchísimos más largos para la devolución del monto entregado, además de que los intereses son más bajos.

El préstamo hipotecario tiene además la particularidad de ir asociado o respaldado con una cuenta bancaria, ya sea libreta de ahorro o cuenta corriente para que el préstamo pueda ser entregado. Esta cuenta debe ser completamente libre para hacer los abonos del monto de los préstamos o bien el cobro del pago del mismo.

En nuestro país, la gran mayoría de transacciones de este tipo son supervisadas por el Banco de España a través de bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito, existen también otro tipo de prestamistas que pueden ofrecer el mismo servicio con condiciones ligeramente diferentes.

La finalidad como tal de cualquier préstamo hipotecario en su inmensa mayoría es la adquisición de una vivienda o inmueble. Destinos menores de este préstamo bien puede ser como se mencionó anteriormente la rehabilitación, construcción o ampliación de la propia vivienda u otro inmueble. Dicho espacio puede ser la vivienda principal o bien una segunda residencia. Sin embargo, puede darse el caso también que dicho préstamo sea para aumentar el capital de la persona que lo solicita, eso puede ayudar a adquirir otros bienes o ayudar a realizar el finiquito de pagos de deudas hipotecarias anteriores. Para poder realizarlo, la persona interesada ofrece la vivienda como tal en garantía a la entidad a fin de esta tome en consideración al momento de realizar la valoración del monto que se desea.

Los préstamos y créditos

Los préstamos vienen a ser una negociación que se realiza entre el cliente y un prestamista, normalmente un banco o una entidad de crédito, por cierta cantidad de dinero con el compromiso de devolver dicho monto en determinado lapso de tiempo con determinada cuota de interés. En cambio, los créditos no son más que una transacción que le permite también al cliente disponer de cierta cantidad de dinero a manos de la entidad crediticia a medida que vaya necesitando hasta determinado límite previamente establecido durante un tiempo del mismo modo establecido con anterioridad. Posteriormente el cliente deberá devolver ese monto sumado los intereses y otras comisiones bancarias antes del plazo acordado. Puede la persona sin embargo volver a disponer de la cantidad restante hasta que la fecha límite llegue a término.

Sobre la Garantía Hipotecaria

Es común que la garantía ofrecida para un crédito hipotecario sea el propio inmueble o vivienda, ya que ella le permite a la entidad que otorga el préstamo ofrecer un lapso de tiempo bastante prolongado para reponer el monto ofrecido con los respectivos intereses. Del mismo modo, en caso que el cliente no pueda continuar pagando puntualmente al término de cada plazo fijado el monto que le corresponde, el banco o la entidad puede disponer del activo o inmueble, ya sea con la venta del mismo o bien con la ejecución de la garantía hipotecaria. Es decir, si no se puede pagar, el banco o entidad toma posesión de dicho inmueble para reponer lo gastado en el cliente.

Pero eso sólo ocurre cuando el cliente no puede pagar las cuotas o la garantía. A fines legales, la persona sigue siendo aún dueña de dicho inmueble por lo que puede si así lo desea, arrendar, vender, volver a hipotecar o traspasar la propiedad de dicho inmueble siempre y cuando el prestamista, en este caso el banco, no se vea perjudicado por esta transacción. Podría limitar o condicionar estas transacciones pero en ningún caso prohibir del todo.

Cuando se crean estos préstamos hipotecarios, el contrato puede llegar a establecer pautas específicas en caso de que el cliente deje de cumplir con sus obligaciones en los tiempos fijados. Estas pautas pueden ser dar por vencido antes de tiempo el préstamos, pudiendo de este modo iniciar los trámites legales correspondientes para reclamar la propiedad en caso de que la persona no pueda responder por el monto pactado o el restante del mismo.

Por ello, si llegase a ocurrir el caso que la persona incumpla con algunas cuotas, el banco o la entidad bien puede solicitar la adquisición y liquidación por medio de la venta del inmueble ofrecido en garantía, a fin de recuperar las cuotas que no haya pagado el cliente y no sólo eso, también obtener el regreso del monto restante que falte por cancelar, todo esto según lo establecido en Ley de Enjuiciamiento Civil o el procedimiento de ejecución extrajudicial.

El importe del préstamo es el monto total entregado por el banco a la persona que solicita un préstamo hipotecario. Este viene a constituir una de las variables principales que intervienen en esta transacción junto al plazo y los tipos de interés pactados ya que estos vienen a determinar las diferentes cuotas de amortización que el cliente les corresponde pagar a su momento.

Cuando se intenta determinar qué cantidad de dinero el cliente puede obtener por la vivienda ofrecida se deben observar algunos elementos, tales como qué tanto puede cancelar el cliente dependiendo la solvencia económica que posea, el valor total de la vivienda o inmueble y un porcentaje de financiación que el banco deba entregar.

La tasación de un inmueble o vivienda

Cuando el cliente se dirige al banco a solicitar un préstamos hipotecario, no puede simplemente solicitar una cantidad arbitraria de dinero por su vivienda. El banco tiene el deber de exigir lo que se denomina una tasación. La tasación es un valor objetivo dado a una vivienda o inmueble basado en varios elementos muy específicos. Estos elementos pueden ser la condición como tal del sitio que se quiere hipotecar, es decir si está construida o está por construirse, si es así qué porcentaje de construcción tiene, la conservación que posee, la ubicación geográfica, etc. Todas esa variables influyen notablemente en la valoración, la cual puede aumentar o descender.

Una vez que el valor de la tasación sea fijado se podrá empezar a conversar y pactar sobre el monto del préstamo que el banco o la institución financiera esté dispuesta en ofrecer. El mercado inmobiliario del momento afecta este valor final, por lo que no es garantía de que el valor obtenido por la tasación se mantenga con el tiempo.

Para conveniencia del cliente, en España la normativa de transparencia permite que éste pueda proponer y elegir sin dejar completamente de lado al banco o entidad financiera a quién va a realizar el estudio correspondiente para realizar la tasación del inmueble objeto a someter al crédito hipotecario.

Sea como fuese el caso que se presente, cuando se ha realizado todo el proceso de tasación y por determinadas circunstancias no se llegase a concretar el acuerdo entre el banco y el cliente, la entidad financiera tiene el deber de entregar el original del informe recibido de la tasación a fin de que el cliente puede utilizarla en cualquier otra entidad que desee negociación dicho préstamo. Esto puede realizarse de esta manera ya que dicho informe tiene una duración de seis meses desde la fecha de emisión y si están homologadas bien pueden ser recibidas por todas las entidades sin necesidad de realizar el proceso de nuevo.

Una vez el préstamos ha sido procesado se fija un porcentaje de financiación. Está definido por el valor obtenido del cociente entre el importe del préstamos hipotecario y el valor resultante del informe de la tasación de la vivienda o inmueble. Por norma general, el banco o las entidades de financiamiento difícilmente concederán un monto que sea superior al 80% del monto obtenido luego de la tasación.

En todo lo anterior también se tiene muchísimo en cuenta la capacidad de pago con que cuenta el cliente al momento de solicitar el préstamo hipotecario. Tanto el banco como la persona deben tomar muy en cuenta que la cuota mensual no supere determinado porcentaje de los ingresos que esta última posea, ya que una vez pagado el monto de la cuota mensual la persona debe tener suficiente dinero para cubrir el resto de compromisos familiares y ciudadanos que posea al momento de solicitar el mencionado préstamo. Son muchos los valores que influyen en determinar este porcentaje máximo del ingreso de la persona, como edad, estado civil, miembros de su conjunto familiar, el tipo de profesión que posea, el contrato de trabajo, su historial con la entidad, ciudad donde reside, entre otros aspectos.

Entre las cosas que se han nombrado se encuentra el plazo de vencimiento, también llamado amortización. Viene a ser el tiempo dado cuando se realiza el contrato del préstamo para que sea pagado en su totalidad. Debido a que el monto de dicho préstamo es elevado para que el importe de las cuotas pueda ser asimilado por el cliente los plazos son muy prolongados comparado con el resto de las operaciones de financiamiento, llegando a alcanzar entre 15 y 30 años, en algunas ocasiones mucho tiempo más por la modalidad de tipo de interés fijado.

Por ello el tiempo dado para cancelar el monto del préstamo es otro de los aspectos importantes cuando se esté estudiando el proceso de negociación con la entidad crediticia para el préstamo, para determinar que las cuotas a pagar en esa cantidad de tiempo no represente un peso muy fuerte a restar a los ingresos del cliente.

Si se entiende lo anterior, se puede apreciar que hay una relación entre la cantidad a pagar mensual y el tiempo dado para cancelar el monto total de la deuda. A mayor tiempo en el plazo dado, menores son las cuotas mensuales, y a menor tiempo en el plazo dado, las cuotas han de ser mayores.

Tipo de Interés

El tipo de interés viene a ser el monto que la entidad de crédito va a cobrar por facilitar en calidad de préstamo el dinero al cliente que lo solicita. Esta representado en forma de porcentaje y se toma sobre el monto del dinero total entregado, calculado sobre un periodo de tiempo definido, por norma general anualmente. Hay otras formas de nombrar este término, puede llamarse también tasa de interés o simplemente intereses. Sin embargo para no crear confusiones hay que saber diferenciar un elemento particular, la tasa o tipo de interés está representado en forma porcentual y el interés es el monto monetario resultante de aplicar ese porcentaje.

Los tipos de interés puede ser fijo o variable. Esto va a depender exclusivamente si se va a mantener con el mismo porcentaje a lo largo de la duración del tiempo o plazo del préstamo. Aunque en la actualidad en nuestro país es poco frecuente de encontrar, el tipo fijo le otorga al cliente cierto tipo de tranquilidad con respecto a cualquier cambio que pueda darse en los tipos de interés. Queda por lo tanto protegido de las subidas de los tipos, pero tampoco se beneficia si estos llegan a bajar. Dicho simplemente: La cuota permanece fija durante todo el plazo del préstamo.

Aunque al principio esta suele ser la opción más indicada, los bancos y entidades financieras deben proteger sus inversiones. Cuando negocian a base de tipo de interés fijo, tienden a aumentar este porcentaje ya que las variaciones en el mercado son asumidas por quien ofrece el préstamo en este caso el banco. A mayor protección para el cliente, más riesgo asume la entidad, por lo que un aumento de este tipo de interés le protege de esas variaciones.

Como característica, este tipo de interés tiene una duración más corta, ya que durante cierto espacio de tiempo la entidad puede asimilar las variaciones del mercado sin que reporte un riesgo como tal para ellos.

Por otro lado, el tipo de interés variable viene a representar el tipo de interés que se modifica con respecto al mercado y a lo largo del tiempo en que el préstamos haya sido fijado. Cambiará tomando en consideración al índice o tipo que se tome como referencia, como el Euríbor y al que se le tiende a sumar el margen o diferencial constante.

Tomando como referencia lo dicho, se entiende entonces que el cliente esta vez es el que asume el mayor riesgo por las variaciones que permitan este tipo de interés, por lo que permite en la negociación al principio del préstamo obtener un monto menor de interés ya que este riesgo asumido puede llegar a ser una ventaja para el banco o ente emisor. Sin embargo, es frecuente encontrar en préstamos con tasa variable un periodo de tiempo al inicio del mismo donde el tipo de interés es fijo para evitar variaciones significativas en los primeros pagos.

Como los cálculos puede llegar a ser tan variados, para simplificar la cuota mensual de los préstamos se puede llegar a acordar que el monto resultante de la suma del valor del índice de referencia y el diferencial se redondee a la alza o a la baja.

Es común en la actualidad que en algunos préstamos hipotecarios se presentan ciertas condiciones en las que se limita las variaciones en el tipo de interés. En el argot, esto normalmente se llaman “techos” y “suelos”. Estas cláusulas permiten definir y limitar las bajadas del tipo de interés variable resultante de la revisión por debajo de un cierto valor (suelo), bien las subidas (techo), o tanto las bajadas como las posibles subidas. En el caso de que se limiten las subidas, el posible beneficio es para el cliente, ya que, si el tipo de interés llegase a superar dicho límite, se aplicaría este. Pero si se limitan las bajadas, en aquellos préstamos que tengan este límite inferior , cuando la aplicación del tipo de interés pactado diera como resultado un tipo de interés inferior a dicho suelo, se aplicaría este y no el resultante de la revisión. Esta situación beneficia a la entidad prestamista, que de este modo se asegura unos ingresos mínimos en momentos de bajadas de tipos de interés. Sea cual sea la situación, al momento de negociar el préstamos el cliente es que debe prestar la suficiente atención para valorar la diferencia entre estos dos valores y la relación que mantienen con el tipo de referencia seleccionado.

Entendiendo este asunto, uno de los principales riesgos que toma la persona cuando asume contratar el préstamo hipotecario a interés variable es el que se presentará con una subida de los tipos de interés, ya que de aumentar las cuotas mensuales también lo harán. Mientras más frecuente sea la variación del tipo de interés mayor será del mismo modo el riesgo, por lo que obviamente la reducción de ese riesgo tiene ciertos costes.

Por suerte para evitar lo más posible ese riesgo se puede solicitar también una cobertura que amortigüe el impacto que generará el aumento del tipo de interés sobre el monto mensual a pagar. Para que sea de conocimiento, las entidades que ofrecen créditos están en la obligación legal de hacerlo. Deben facilitar a la persona al menos un instrumento, sistema o producto de cobertura de riesgo de incremento del tipo de interés.

Hay que destacar que estas coberturas son ofrecidas durante tiempos relativamente cortos, nunca alcanzando en la gran mayoría de las veces la duración total del préstamo. Sin embargo, el banco o entidad al finalizar la primera cobertura pudiese ofrecer otra actualizada, aunque no está obligada a ello.

Adoptar este tipo de productos o servicios para reducir el riesgo del cambio de los tipos de interés es una alternativa para la persona que debe analizar muy bien por las implicaciones económicas y legales que implican contratarla, además de los gastos que pueden traer la posible suspensión adelantada.

Como alternativas hay algunas formas de préstamos que buscan reducir los peligros que conllevan un tipo de interés con mayor riesgo asumido por el cliente, por ello se encuentra la contratación de una forma mixta de préstamo a tipo de interés dijo y a tipo de interés variable. El golpe de un aumento e tipos le afectará sólo a una parte del préstamo contratada a tipo variable. La otra alternativa es si se contrata un modo de préstamos a tipo de interés variable con un largo período inicial a tipo de interés fijo.

Pero en España este tipo de productos son poco frecuentes. Se han visto situaciones donde algunos bancos o entidades ofrecen préstamos a tipo variable con cuotas fijas, especialmente cuando el plazo del préstamos no es demasiado largo. Para ese particular, los cambios de los tipos provocarían es alargar o acortar el plazo del préstamos, manteniendo la cuota fija

Forma de pagar el préstamos

El término amortización viene a ser el pago o pagos que la persona que solicitó el crédito debe realizar para regresar el monto del crédito o préstamos entregado por el banco o entidad financiera. Hay varios sistemas de amortización o maneras de regresar el préstamos que determinan la forma en que se estructurará la cuota de amortización hipotecaria a pagar por el cliente, llámese mensualidad cuando el pago normalmente se hace de mes a mes. Esto se compone de dos partes, la primera destinada al reintegro del monto entregado por el banco o entidad y la otra por el pago de los intereses que se vaya generando.

Existen varias formas de amortización de los préstamos. Sin embargo el más utilizado en España es el llamado “Cuota constante” o “sistema francés”. Básicamente consiste en que la cuota a pagar junto a la periodicidad estipulada se mantiene completamente fija a lo largo del tiempo del préstamo, siempre que se trate de préstamos a tipo de interés fijo. En cambio, si es del tipo variable la cuota se queda fija para cada período, pero se modificará en la fecha que corresponda a la revisión del índice de referencia, volviendo a quedar inamovible hasta que llegue la fecha de la próxima revisión.

A través de este sistema la cuota permanece lo más fija el mayor tiempo posible, teniendo la persona que pagar mayor interés al inicio y teniendo que aumentar la suma destinada a pagar el monto total del préstamo a medida van avanzando los pagos de las cuotas.

Sin embargo, también existen otras formas de amortizar el monto total, como el de cuota creciente, aquellos otros en los que solo se pagan intereses, abonándose al final la totalidad del capital prestado, etc., pero son poco utilizados en España. Toda entidad que ofrezca una forma diferente de amortización tiene el deber de informar de sus características al cliente. Este último debe valorar si el sistema que se le presenta le ayudan en su proceso.

Además de todo lo anterior, el cliente debe prestar atención a la manera en que se devuelve el préstamo, en especial a los llamados “períodos de carencia”. Durante estos períodos se ofrecen diversas opciones, bien pueden ser sólo pago de intereses (lo que no reduce el monto final a pagar) o al contrario, no pagar intereses, los cuales se acumulan al monto total del préstamo aumentando lógicamente la deuda.

Debido a todo lo anterior, saber apreciar las diferentes opciones que realicen los bancos o entidades, el cliente debe tener muy en cuenta no sólo que debe pagar en total por los primeros años del préstamos, sino las cuotas que debe ir abonando transcurriendo el período de carencia y valorar su capacidad para poder manejarlo. Cuando el tipo de interés sea variable, tiene que contar con una diferencia necesaria para poder afrontar la posibilidad de que también aumente las cuotas fijadas si llegase a subir los índices de referencia.

Sobre las comisiones bancarias

Son montos económicos generados por las entidades crediticias por la ejecución de sus servicios. Son independientes de los intereses del préstamo como tal. Estos servicios pueden ser el estudio de la solicitud de préstamo, su apertura, la modificación del contenido de los contratos, la cancelación por anticipado de la operación, etc. Del mismo modo, pueden aplicar al cliente otros gastos justificados que se deban pagar a terceros para la realización de esos servicios.

Entre las diversas comisiones que se pueden ejecutar, están las siguientes:

Comisión de Apertura: Es cobrada únicamente al inicio del proceso. Puede incluir además otros gastos como estudio o concesión del préstamo. Puede adicionarse también a este monto cualquier gestión o trámites que deban realizarse a la formalización e inicio de la operación, puesta a disposición del cliente de los fondos prestados, etc. Tiende a ser un porcentaje sobre el monto que se procesa y es cobrado por regla general cuando se hace la firma de la operación tomo tal.

Comisión por cambio de moneda: Cuando hay préstamos de divisas extranjeras, como la entidad crediticia facilitará al cliente el monto en Euros del préstamo, puede cobrar esta una comisión por el cambio de moneda.

Comisión por emisión de cheque bancario: Cuando el cliente solicita que se emita un cheque a nombre de un tercero, el banco puede llegar a cobrar una comisión al respecto.

Comisión por subrogación por cambio de deudor: Cuando se adquiere un inmueble ya hipotecado, puede la entidad bancaria cobrar una comisión cuando el nuevo comprador desee quedarse con el préstamo hipotecario que tenía la vivienda recién adquirida. En otras palabras, el nuevo comprador pasa a ser el nuevo deudor del préstamo del inmueble en cuestión.

Productos vinculados al momento de contratar

Con carácter general, la orden de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, señala que “Las entidades de crédito que comercialicen servicios bancarios vinculados a la contratación de otro servicio, financiero o no, deberán informar al cliente, de manera expresa y comprensible, sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y en qué condiciones. En caso de que solo resulte posible la contratación del servicio bancario vinculado a la contratación de otros en las condiciones ofertadas, se informará al cliente, en la forma prevista en el artículo 11, de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los servicios, en la medida en que este coste esté disponible para la entidad, y de los efectos que su no contratación individual o cancelación anticipada produciría sobre el coste total de los servicios bancarios”.

Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras entre otras cosas, el tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de interés. Las restantes cláusulas del contrato no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de esas cláusulas financieras.

En el sistema español, la ley contempla dos requisitos necesarios para la formalización de un contrato de préstamo hipotecario: por un lado, el otorgamiento de la escritura de préstamo ante notario y, por otro, la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre elección de notario, que en el caso concreto de un préstamo hipotecario podrá ejercer quien “deba satisfacer los derecho arancelarios notariales”.

Además de la elección del notario, el cliente, como ya hemos apuntado antes, tiene derecho a examinar el borrador de escritura del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento; no obstante, también puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

Los préstamos hipotecarios tienen una peculiaridad adicional, ya que la inscripción registral de la escritura de hipoteca tiene carácter constitutivo, es decir, para que la hipoteca quede válidamente formalizada resulta indispensable que el documento en que se constituya (esto es, la escritura notarial) sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto significa que, mientras la escritura no conste inscrita, la entidad no puede ejercitar todos los derechos generados por la garantía (la hipoteca) con la que pretende asegurar el reembolso del préstamo.

Así pues, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar quién va a realizar la gestión administrativa de la inscripción en el Registro de la Propiedad, es una práctica bancaria generalmente admitida encargar la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza de la entidad de crédito, para que esta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del préstamo al cliente antes de la conclusión de dichos trámites, es decir, antes de que la hipoteca esté formalmente constituida como garantía del reembolso del préstamo.

Sobre las liquidaciones

Las entidades crediticias están obligadas a facilitar a sus clientes, un documento de liquidación en el que en cada amortización, liquidación de intereses o cargas financieras que practiquen por el préstamo coloquen lo enunciado a continuación:

Saldo deudor sobre el que se aplique la liquidación.

Período a que corresponda la liquidación, indicando la fecha inicial y la final.

Tipo de interés contractual aplicado (en el caso de créditos a interés este debe ir con el valor de tipo de referencia como del diferencial aplicado).

Importe de la cuota en la moneda original y en la que vaya a efectuarse el cargo, esto solo aplica en el caso de que sean diferentes.

Tipo de cambio aplicado.

Importe de los intereses o cargas financieras que posean.

Si durante el período de liquidación experimentara alguna variación el tipo de interés, se consignarán por separado los períodos de liquidación de cada uno de los tipos aplicados y el importe de los intereses resultantes.

Importe de la amortización.

Impuestos liquidado con expresión del tipo y la base de cálculo.

Comisiones aplicadas, con indicación concreta y claramente diferenciada de su concepto, base y período de devengo.

Gastos que la entidad pudiera haber aplicado en el período de liquidación con indicación concreta de su concepto, separando claramente cada concepto de gasto, en el caso de que hubiera varios.

Coste efectivo remanente (CER). Nuevo saldo pendiente. No obstante, cuando el préstamo dé lugar únicamente a pagos periódicos prefijados, la entrega de los sucesivos documentos de liquidación se podrá cambiar o sustituir por la inclusión en el contrato de una tabla con todos los pagos o amortizaciones, cada uno llevando su respectiva fecha, así como con los demás datos previstos en la lista anterior. En caso de modificación de cualquiera de los datos de la lista, deberá entregarse un nuevo documento íntegro que incorpore los nuevos datos.

Las liquidaciones por morosidad son diferentes a las anteriores, estas se efectúan de forma separada y deben poseer:

El saldo deudor sobre el que se va a aplicar la liquidación.

Tiempo que corresponda la liquidación, con indicación de fecha inicial y final.

Tipo de interés contractual de demora aplicado.

Valor de los intereses de demora.

Comisiones aplicadas a cancelar, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo, separando cada concepto que haya dado lugar al devengo de comisión.

Gastos que la entidad pueda haber aplicado en el período de liquidación, con indicaciones concretas de su concepto, separando cada concepto de gasto, en caso de que hubiese varios.

El importe total correspondiente a la morosidad en la moneda original y en la que vaya a efectuarse el cargo, esto solo en el caso de que fueran diferentes.

Por ultimo el Tipo de cambio aplicado.

En aquellos contratos hipotecarios suscritos a partir del 15 de mayo de 2013 los intereses de demora se limitan a tres veces el interés legal del dinero (el 4 % en 2013, luego el límite ese año sería el 12 %), devengándose únicamente sobre el principal pendiente de pago; esto es, los intereses no se capitalizan.

Esta limitación también se aplicará a los intereses de demora previstos en préstamos de esta naturaleza constituidos antes de la fecha señalada y devengados con posterioridad a la misma, así como a los que, habiéndose devengado antes, no se hubieran satisfecho.

Así mismo, cuando se modifique el tipo de interés del préstamo, las entidades están obligadas a notificar al cliente esa modificación.

La novación modificativa se puede definir como la renegociación del préstamo, con la misma entidad crediticia con la que ya el cliente acreedor lo tiene contratado, para cambiar las condiciones del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del préstamo.

Debe mencionarse que en estos casos hay que tener en cuenta que la entidad no está en la obligación de modificar las condiciones solicitadas por el cliente, salvo que inicialmente se hubiera pactado otra cosa al formalizar el préstamo. El prestatario deberá negociar entonces, con su entidad las nuevas condiciones y, de llegar a un acuerdo que satisfaga a ambas partes, proceder a llevar a cabo la modificación del contrato, establecido dentro de un marco legal y dándole una escritura pública, sin importar lo oneroso ni el elevado costo para el cliente, esto a futuro le ayudara en caso de que se suscite algún problema.

La entidad a su vez podrá cobrar una comisión por las modificaciones que se realicen y el cliente deberá cancelarlas. Sin embargo en, en las novaciones modificativas que tengan como finalidad principal la ampliación del plazo del préstamo, la entidad bancaria no podrá cobrar al prestatario una comisión superior al 0,1 % del capital pendiente de amortizar. Si la novación tiene otro contenido diferente, podrán aplicarle la comisión que se pacte al respecto.

Una vez realizado esto y según lo señalado en la parte anterior, se procederá a elevar de forma pública la modificación acordada entre ambas partes. Las escrituras de novación que solo modifiquen el tipo de interés y el plazo del préstamo están exentas del impuesto sobre actos jurídicos documentados; los gastos por registro y notariales se reducen de una forma considerable al existir determinadas bonificaciones en la ley.

En cuanto a la subrogación por cambio de acreedor, esta establece que si la entidad no acepta la modificación que el cliente le propone, puede acudir a otra entidad que de una forma u otra mejore las condiciones para el préstamo que posee.

A su vez la subrogación de acreedor permite al deudor cambiar la entidad del crédito con la que se contrató el préstamo, por otra que le ofrezca mejores condiciones financieras. El cliente no tiene derecho a cambiar de entidad si la entidad con la que tiene contratado el préstamo ejerce, cumpliendo todas las obligaciones legales, el derecho a enervar, es decir, igualar o mejorar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad crediticia.

Puede subrogar su hipoteca con alguna otra entidad financiera, quien haya contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito, sea de interés fijo o variable, sin importar de ninguna forma que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en él la posibilidad de amortización anticipada.

La nueva entidad que haya acordado subrogarse debe, según la Ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios

Hacer una oferta que vincule al cliente, teniendo en claro que éste debe aceptar esto quiere decir que autoriza a esta nueva entidad para que le notifique a aquella con la que tiene actualmente contratado el préstamo, el cambio de entidad y le realice la entrega, en un plazo máximo de siete días naturales, de una certificación donde conste el importe de lo que deberá pagar en concepto de capital pendiente, intereses y comisión por cancelación anticipada o compensaciones por desistimiento y riesgo de tipo de interés.

Una vez que haya sido entregada esa certificación, la entidad acreedora con la que el prestatario tiene vigente el préstamo, tiene derecho en el plazo de los quince días naturales posteriores, a igualar o mejorar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad. Una vez realizado, debe enviarle por escrito, en un plazo de máximo diez días, una oferta vinculante con estas condiciones iguales o mejores; en caso de que no lo realicen el procedimiento de la subrogación seguirá adelante.

Citarle para elevar a escritura pública (ante un notario) las nuevas condiciones pactadas.

Es importante señalar que la entidad con la que el prestatario mantenía el préstamo podrá cobrar las compensaciones por la cancelación anticipada de este que se hubiesen pactado en su momento, respetando siempre las limitaciones legales existentes, viene a ser como una compensación por daños y perjurios.

Si la intención del prestatario es reducir su deuda, puede también amortizar de forma parcial su préstamo. Esta amortización podrá afectar, bien al plazo del préstamo (acortándolo y manteniendo la cuota que venía pagando), bien a la cuota (reduciéndola y manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo). La modalidad dependerá de lo que el cliente tuviera acordado en el contrato y, caso de no haberse acordado una modalidad concreta, en principio deberá respetarse la opción elegida por el cliente.

Si el contrato no contempla expresamente la posibilidad de cancelación parcial anticipada, obligatoriamente se requerirá el consentimiento de la entidad acreedora.

La entidad, de aparecer así en el contrato podrá cobrarle las compensaciones que estuvieran pactadas, pero de acuerdo a los límites legales existentes

En el caso de la cancelación anticipada, el deudor amortiza la totalidad del préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses devengados hasta ese momento,y la relación entre ambos se da por concluida.

La cancelación anticipada legitima a la entidad para percibir las compensaciones que estuvieran pactadas, aunque nuevamente deberá respetar las limitaciones legales que establece la vigente normativa.

Una vez finalizada la deuda con la entidad, bien sea por haber llevado el préstamo a su final o por haberse amortizado anticipadamente, se hace extremadamente conveniente que se lleve a cabo la

cancelación de la inscripción de la escritura del préstamo en el Registro de la Propiedad.

Los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos, los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, una vez obtenida la certificación de haberse pagado la deuda. También pueden encargar dicho trámite a la entidad con la que tenían el préstamo, pero en este caso la entidad le cobrará las comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación.

Las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial).

La Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar solamente con los bienes hipotecados. La responsabilidad del deudor queda limitada solamente al importe de los bienes hipotecados, no alcanzando a los demás bienes del patrimonio de ese deudor: esto constituye una dación en pago, pero esto solo ocurre previo acuerdo con la entidad acreedora al momento de formalizar el préstamo hipotecario.

Cuando no existe ningún tipo de acuerdo o pacto entre el deudor y el acreedor (cosa que normalmente pasa), la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor (establecido en el artículo 1911 del Código Civil) de forma que este responde del reembolso del préstamo con todos sus bienes y, además, la entidad acreedora cuenta con la garantía de la hipoteca.

Ejecución hipotecaria

En caso de la no cancelación de las cuotas del préstamo hipotecario (en un lapso mayor a tres meses) la entidad prestamista pueda declarar vencido el préstamo e intente recuperar la deuda y el capital pendiente del préstamo mediante la venta del bien hipotecado. Según lo acordado en el contrato, puede hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

La ejecución judicial implica que se podrá poner a la venta el inmueble hipotecado a través de la intervención del juzgado.

La ejecución extrajudicial implica que podrá poner en venta el inmueble hipotecado con la intervención de un notario, pero sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial.

La ejecución puede cancelarse si el deudor puede se pone al día con los pagos y aquellos intereses que se hayan generado por la falta de cancelación del préstamo. Para no llegar al extremo de la ejecución hipotecaria es necesario que la entidad acreedora siempre trate de llegar a un acuerdo con el deudor

Para proteger a los deudores el Real Decreto Ley ha introducido iniciativas alternativas con el fin de evitar la subasta de la vivienda en caso de incumplimiento de las obligaciones de pago.

La protección de los deudores hipotecarios sin recursos

Los deudores que reúnan diversas condiciones que indiquen que se encuentren incluidos en el “umbral de exclusión” puede acogerse a un modelo de protección. Dicho modelo en el que también pueden incluirse las entidades crediticias establece que los intereses moratorios serán, como máximo, los resultantes de sumar a los intereses remuneratorios un 2 % sobre la deuda pendiente.

Este código incluye tres fases de actuación:

Reestructurar la deuda hipotecaria.
Las entidades podran ofrecer de forma voluntaria una reducción en el capital pendiente.
Los deudores podrán solicitar la dación en pago de la vivienda; es decir, la entrega del inmueble dara la cancelación total de la deuda, así como el conjunto de responsabilidades derivadas de ella.

En caso de impago de cuotas

Siempre se corre el riesgo de que las cuotas del préstamo hipotecario no sean canceladas en un tiempo menor a los tres meses, en este caso el contrato entre sus clausulas puede contemplar la posibilidad de que la entidad prestamista declare vencido el préstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital que está pendiente del préstamo mediante la venta del bien hipotecado.

Según se haya acordado con anterioridad en el contrato, puede hacer esta venta mediante una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

Como se menciono anteriormente la ejecución judicial implica que la entidad, bajo ciertas circunstancias recogidas en el contrato podrá poner a la venta el inmueble hipotecado a través de la intervención del juzgado.

La ejecución extrajudicial a su vez implica que el acreedor, dadas las circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado pero a diferencia de la judicial con la intervención de un notario, eso si, sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial. Puede ocurrir que durante la tramitación del proceso de ejecución, el deudor decida rehabilitar el préstamo satisfaciendo los importes pendientes y poniéndose al día en su pago. Con esta acción de inmediato paralizaría la ejecución.

Si el prestatario incumple sus obligaciones de pago, la entidad debe, antes de abordar acciones como la exigencia del pago total del préstamo o el recurso de acudir a los tribunales, deberá advertir al prestatario de las consecuencias que supondría el mantenimiento del impago, en términos de coste por intereses de demora u otros gastos, y de las consecuencias e influencia que tendría sobre sus intereses y bienes la potencial ejecución de la deuda.

Aunque no es obligatorio, la entidad crediticia tratará de llegar a algún tipo de acuerdo con el deudor para que este se ponga al día con sus pagos y evite de esta forma la ejecución de la garantía hipotecaria.

El Defensor del cliente y el Servicio de Atención al Cliente constituyen los órganos a los que el deudor debe acudir para formular y presentar cualquier queja o reclamo que tenga su origen en la actuación de la entidad, si se quiere evitar acudir a instancias judiciales. Debe comenzar el solicitante por expresar por escrito y de forma detallada las quejas y reclamos y pedir una respuesta por escrito y con las razones en caso de que las acepten o declinen, las mismas deben estar también por escrito. Si el reclamo es denegado y la petición desestimada o si transcurre dos meses sin recibir ninguna respuesta y no hay ningún tipo de resolución se interpondrá entonces un reclamo ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, para que determine una solución al caso. Este organismo a través de un informe detallado y de carácter no vinculante para ambas partes dará una respuesta y resolverá el caso.

Para finalizar y a modo de resumen

Si desea obtener una hipoteca para la adquisición de un inmueble debe en primer lugar:

Buscar información

Debe poseer claridad sobre los pasos y todo el proceso y metodología que implica esta actividad. Tómese el tiempo suficiente para buscar y obtener la mayor cantidad de información sobre los créditos que ofrecen las entidades bancarias, intereses y obligaciones que se van a adquirir una vez firme la hipoteca.

Capacidad de pago

La entidad bancaria le solicitará información para comprobar que tiene y esta en la capacidad de cancelar el préstamo. Prepare toda la documentación que hace referencia a los ingresos que se perciben, edad, tipo de contrato de trabajo, si posee historial de créditos, profesión y antigüedad en el trabajo. Trate de ser lo mas específico con esta información, ya que en gran parte de esto dependerá la aprobación de su hipoteca.

Tasación del inmueble

Se refiere al valor real del inmueble a adquirir, este debe ser comprobado por la entidad, normalmente es diferente al su precio de compra, esto nos dará una garantía adecuada de la hipoteca. El valor puede sufrir variaciones a lo largo del tiempo y por diversas circunstancias. No es lo mismo tasación que valoración.

Acudir al registro

En el Registro de la Propiedad podrá comprobar que el inmueble pertenece realmente a quien dice ser su propietario y que se encuentra libre de algún tipo de cargas que puedan reducir o influir sobre su valor final. Siempre pida una copia de el historial.

Los plazos de pago

Para fijar la cuota mensual debe tomar en cuenta todos los gastos que posee, el tiempo estimado de pago, de sus ingresos cuanto puede destinar al pago de esta deuda y a los intereses generados. Un error muy común que se comete es que se piensa solo en las cuotas para cancelar la deuda y no se toma en cuenta los intereses que se derivan de ella.

Comisiones y gastos adicionales

Como se mencionaba anteriormente, no solo se puede concentrar el comprador en el pago del inmueble, hay otras comisiones por distintos servicios.

Otras cláusulas

El Banco de España recomienda que en el contrato existan cláusulas que hagan referencia al tipo de interés aplicable o las notificaciones que el cliente debe recibir en caso de que cambie. Las restantes cláusulas no podrán modificar las cláusulas financieras.

Firma ante notario

A modo de tener un documento legal es necesario firmar siempre ante un notario, quien llevará a cabo la inscripción de la nueva propiedad del inmueble en el registro correspondiente. El cliente deberá revisar el contrato hipotecario en un plazo de tres días antes de la firma de forma detenida y detallada. El notario velará para que no se produzcan situaciones de abuso o la imposición de cláusulas ilegales.

Impagos y sanciones

La actual Ley Hipotecaria permite a ambas partes que en el contrato quede establecido si el préstamo puede satisfacerse con la entrega del bien hipotecado, en este caso no se verán afectados los demás bienes del deudor.